《南京市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》2005年3月1日起實行
南京市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法
第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)具有國家物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)，對各類物業(yè)提供社會化、專業(yè)化、市場化服務(wù)的收費行為。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第四條 政府提倡并引導(dǎo)通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。
第五條 市物價局會同市房產(chǎn)管理局負責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費的管理與監(jiān)督工作，制定本市物業(yè)服務(wù)收費的管理辦法及相關(guān)政策規(guī)定；區(qū)、縣價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費政策的實施和監(jiān)督管理工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。
第七條 物業(yè)服務(wù)收費包括公共服務(wù)費和代收代辦服務(wù)費、特約服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、提供服務(wù)的內(nèi)容、特點的不同情況，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
普通住宅的公共服務(wù)收費及住宅區(qū)停車服務(wù)等專項服務(wù)收費，實行政府指導(dǎo)價。
普通住宅以外的住宅及各類非住宅物業(yè)的公共服務(wù)收費和滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)、代收代辦服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。
第八條 實行政府指導(dǎo)價的普通住宅公共服務(wù)收費，由市物價局會同市房產(chǎn)管理局根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的等級收費基準(zhǔn)價及浮動幅度，向社會公布。
第九條 業(yè)主大會成立前，開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)（水平）、計費方式、計費起始時間，并同時約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。普通住宅前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費水平應(yīng)在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)約定，并在業(yè)主入住前報經(jīng)價格主管部門核準(zhǔn)。
以招投標(biāo)方式確定的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)報價格主管部門備案。價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門對招投標(biāo)過程中的價格行為實施監(jiān)督管理，及時糾正和依法查處招投標(biāo)中的違法違規(guī)行為。
第十條 業(yè)主大會成立后，普通住宅公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第十一條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
價格主管部門和物業(yè)行政主管部門應(yīng)加強對實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費行為的規(guī)范與引導(dǎo)，行業(yè)協(xié)會可定期公布實行市場調(diào)節(jié)價的各類物業(yè)公共服務(wù)費收費水平，促進相關(guān)各方合理約定物業(yè)服務(wù)收費有關(guān)事項。
第十二條 物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第十三條 物業(yè)管理公共服務(wù)費用的構(gòu)成因素為：
1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護保養(yǎng)費用；
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
6、物業(yè)管理企業(yè)辦公費用；
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用；
8、經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費用；
9、合理利潤（普通住宅不超過8%）；
10、法定稅費。
第十四條 業(yè)主、使用人自辦理物業(yè)交付使用手續(xù)之日起，應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定的時間交納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主或使用人按約定交納，但業(yè)主負最終交納責(zé)任。
物業(yè)管理公共服務(wù)費以法定產(chǎn)權(quán)面積（房屋所有權(quán)證登記的建筑面積）計算；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算。未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取公共服務(wù)費。
第十五條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
業(yè)主辦理入住手續(xù)后長期（連續(xù)性六個月以上）未入住的空置物業(yè)及入住后長期未使用的空置物業(yè)，業(yè)主應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)書面?zhèn)浒?，按?guī)定或約定公共服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的70%交納空置物業(yè)管理費。
第十六條 前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境未能到位的，業(yè)主交納的物業(yè)管理公共服務(wù)費應(yīng)低于規(guī)定（約定）收費標(biāo)準(zhǔn)的15%-30%，具體比例應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位補償物業(yè)管理企業(yè)。
第十七條 住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃要求的封閉式共用車庫和露天汽車停車場（停車位），由物業(yè)管理企業(yè)人員提供管理服務(wù)的，經(jīng)價格主管部門批準(zhǔn)，可收取停車管理服務(wù)費，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由各級價格主管部門在市規(guī)定的范圍內(nèi)核定。業(yè)主大會成立后的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定停車服務(wù)具體收費標(biāo)準(zhǔn)。
在保證業(yè)主停車的前提下，有條件的住宅小區(qū)可設(shè)立外來臨時停車位，進入小區(qū)執(zhí)行公務(wù)、搶修檢修、救護等特種車輛及業(yè)主的搬家車、送貨車和臨時停車時間在一小時內(nèi)的車輛不得收取停車費，臨時停車時間超過一小時的車輛按規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)計次收費。
第十八條 物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等公共設(shè)備設(shè)施運行電費及公共照明等其他公共水電費除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外應(yīng)納入代收代交費用，由物業(yè)管理企業(yè)單獨列帳，按實際支出費用和約定方式公開合理分攤，具體分攤方式由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)辦公所用水電費用不得向業(yè)主分攤。
住宅區(qū)物業(yè)公共電費分攤方式可按以下原則確定：公共照明電費按戶分攤；二次加壓供水水泵電費按用水量分攤；電梯電費可選擇按面積、按戶、按常住人口或月票方式分攤，除經(jīng)業(yè)主大會同意外不得采用零票方式收取電梯費?？罩梦飿I(yè)業(yè)主公共水電費按正常分攤費用的70%分攤。
第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，由物業(yè)管理企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費。不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第二十條 設(shè)有集中供暖系統(tǒng)的物業(yè)，應(yīng)按照"以收抵支、收支平衡"的原則，由物業(yè)管理企業(yè)提出收費方案，經(jīng)業(yè)主大會同意后收?。粯I(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。供暖期結(jié)束后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主公布收支情況，若有結(jié)余，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)下一供暖期使用，不得挪作他用。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會同意并辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)后，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進行經(jīng)營所得的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)費用后，應(yīng)當(dāng)將收益的30%用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，收益的70%納入維修基金，但合同另有約定的除外。
第二十二條 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，裝修單位（或裝修人）應(yīng)在裝修前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝修管理協(xié)議，并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交納裝修管理服務(wù)費用。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主和裝修單位收取任何形式的裝修保證金和裝修人員出入證工本費、電梯使用費等費用。
第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按價格主管部門的規(guī)定將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的醒目位置或收費場所公示。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每半年（或一年）以書面形式向業(yè)主、使用人公布物業(yè)服務(wù)收費、經(jīng)營性設(shè)施收益、公共水電費用分攤、物業(yè)維修基金的收支情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和價格主管部門的監(jiān)督。
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)完善內(nèi)部財務(wù)管理制度，強化成本、收支約束。實行物業(yè)公共服務(wù)費用包干制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對每個獨立的物業(yè)區(qū)域單獨建帳核算，按合同約定定期公布財務(wù)狀況；實行物業(yè)公共服務(wù)費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主、使用人同意，一次性預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費不得超過六個月，也不得擅自向業(yè)主、使用人收取長期占用（一年以上）性質(zhì)的押金、保證金等費用。
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項外包給其他專業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量，減少服務(wù)內(nèi)容，提高收費標(biāo)準(zhǔn)。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并收取相應(yīng)服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第二十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。
第二十九條 各級價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費項目、標(biāo)準(zhǔn)、收費行為的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。
第三十條 各縣及江寧、浦口、六合區(qū)可依據(jù)本辦法制定本地區(qū)具體實施辦法。
第三十一條 本辦法由市物價局會同市房產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。
第三十二條 本辦法自2005年3月1日起執(zhí)行，此前凡與本辦法不一致的規(guī)定同時廢止。
附：
一、南京市普通住宅物業(yè)管理公共服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn) （單位：元/平方米.月）
等級 一級 二級 三級 四級 五級
無電梯 0.20-0.30 0.35-0.45 0.50-0.60 0.70-0.80 0.90-1.00
有電梯 0.30-0.50 0.60-0.80 0.90-1.10 1.20-1.50 1.60-2.00
二、南京市住宅區(qū)物業(yè)管理停車服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)（單位:元/輛.月）
露天車位 室內(nèi)車庫業(yè)主共用車位 室內(nèi)車庫業(yè)主專用車位 臨時停車車位
汽車 80-150 150-300 50-80 5元/次
摩托車 8-12
助力車（電動自行車） 15-20
自行車 3-5
備注：汽車臨時停車計次時間為1小時以上12小時以內(nèi)，摩托車、助力車（電動自車）、自行車為有專人管理的封閉式共用車庫（棚）
注：機械式立體車庫不超過400元/輛.月（業(yè)主專用車位不超過130元/輛.月）
三、南京市物業(yè)管理裝修管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)
裝修管理服務(wù)費 （含裝修垃圾清運費） 3.5元/平方米（建筑面積）
南京市物價局 南京市房產(chǎn)管理局
二00五年二月十八日
